Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Кроме того, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
В том числе, могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.
Зоны с особыми условиями использования территорий — это территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим в соответствии с законодательством Российской Федерации. Зоны бывают: охранные; санитарно-защитные; зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры); водоохранные зоны; зоны затопления (подтопления); зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения; зоны охраняемых объектов; рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны; лесопарковые зоны и зеленые зоны.
В отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий (за исключением зон с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия) Правительство Российской Федерации утверждает положение, которым определен порядок их установления.
Сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (далее-ЕГРН). Одновременно с внесением сведений о зоне в ЕГРН формируются сведения об обременениях на земельные участки или их части, попадающие в границы такой зоны.
На земельные участки, расположенные в границы зоны с особыми условиями использования территорий, вводится особый правовой режим использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления зоны с особыми условиями использования территорий.
Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ограничения в использовании земельного участка, связанные с установлением зон с особыми условиями использования территории, могут быть различны.
Например:
В границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства.
В пределах охранных зон, устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства, без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.
В границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещаются размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления.
В зонах охраны объектов культурного наследия также может быть установлен запрет на строительство объектов капитального строительства и ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей.
Данные ограничения в использовании будут действовать даже если вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность строительства.
Постройка может быть снесена как самовольная по решению органа местного самоуправления в случае её возведения в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта.
Если земельный участок частично вошел в зону с особыми условиями использования территории, то ограничение будет касаться только использования данной части земельного участка.